배당의 원칙과 순서

배당의 원칙과 순서

 

1. 배당의 원칙과 순서

배당이란 법원이 경매부동산의 채권자들에게 상호 법률관계에 의하여 매각금액을 나누어 주는 것입니다.
법원에서 진행하는 것이기에 크게 신경 쓰지 않을 수도 있지만,

선순위임차인의 물건을 낙찰받기 위해서는 임차인의 배당 유무에 따른 매수인의 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

물권과 채권이 동시에 있을 경우 압류권자나 가압류권자와 같은 채권이 선순위 권리자라면 총채권액에 대한 자기 채권비율만큼만 배당받게 됩니다.
다음 순위인 물권의 경우는 물권 우선주의 원칙에 따라 다른 채권의 금액과는 무관하게 먼저 전액 배당받게 됩니다.

 

만일 매각대금이 채권총액보다 많으면 큰 문제가 되지 않지만, 보통은 매각대금이 채권총액보다 작기 때문에 배당과 관련하여 알아두면 많은 도움이 됩니다.
배당순위의 원칙은 저당권, 전세권 등의 물권 상호 간에는 등기 설정일에 따라 우선 배당되고, 채권 상호 간에는 채권자 평등의 원칙에 따라 안분 배당됩니다.

달리 말하면 채권액 비율에 따른 안분배당을 우선하게 되지만, 뒷순위 배당을 흡수하는 형태로 채권액 전액을 보전받을 수 있다는 것입니다.

 

이는 물권인 의 우선변제권은 뒷순위권리에만 주장할 수 있어서 앞선 순위인 가압류에 우선변제를 주장할 수 없고, 가압류는 선순위이지만 채권이므로 평등주의에 의해 뒷순위에 대한 우선변제권이 없어 순위를 가릴 수 없기에 안분배당이 됩니다.

배당의 순서는 저당권, 담보가등기, 전세권 등의 담보물권 등기와 확정일자가 있는 임차인, 임차권등기명령 권리자의 등기 설정일이 빠른 순서로 정하게 되고, 등기 일자가 같은 날이면 접수번호 순으로 가리게 됩니다.
그러나 이보다 앞선 가칭 ‘0순위 배당’이라 부르고 있는 경매 비용, 최우선변제, 임금채권, 당해 세, 법정기일이 빠른 조세채권 등은 말소기준 권리보다도 우선하여 배당됩니다.
이 배당 후에 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기 등 시간 순서에 따라 상호 법률관계를 따져가며 배당순서를 결정합니다.

임차권등기를 했을 경우에는 해당 임차인이 배당요구와 관계없이 무조건 배당요구를 한 것으로 간주하여 배당에 참여하는데 대법원 판례에서는 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 민사집행법 제148조에 따라 임차인이 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보고 있습니다.

 

매각 물건의 채권자들이 배당받기 위해서는 배당요구종기까지 배당요구 신청을 해야 하고, 배당요구를 한 채권자가 배당요구를 철회할 경우에도 배당요구종기 이내에 해야지만 인정됩니다.
배당요구를 하지 않아도 되는 채권자에는 경매신청인과 경매개시결정등기 전에 등기 설정한 저당권자, 전세권자, 가압류권자, 체납 압류권자, 임차권등기명령 신청자 등이 있습니다.

경매에서 배당되는 금액은 매수인의 매각대금과 그 금액에 대한 배당기일까지의 보관금 이자가 있습니다. 그러나 경우에 따라서는 전 매수인의 매수보증금, 매각대금의 지연이자, 항고보증금 등이 추가로 편입됩니다.

배당 순서 관련하여, 먼저 경매 비용을 납부한 경매신청자에게 최우선으로 줍니다.
여기에는 경매신청 인지대, 감정평가료, 집행 수수료, 경매개시결정등기 촉탁 비용, 송달 비용 등이 포함됩니다.
다음은 최우선변제로 소액임차인의 보증금으로 지역에 따라 정해져 있는 보증금 중 일정액을 배당받게 됩니다.

최우선변제와 동일한 순위로 임금 채권자가 있습니다.
보통은 근로복지공단의 압류를 통해 확인할 수 있는데, 근로복지공단이 직원들에게 급여를 미리 지급하고, 이에 대한 구상권을 채무자의 부동산을 통해 대신 압류하여 비용을 청구하는 것입니다.
다음으로 당해 세는 부동산 자체의 담세력을 인정하는 세금으로 당해 재산에 부과된 국세와 지방세입이다.

 

우선변제권은 저당권, 담보가등기, 전세권 등 담보물권의 등기와 확정일자가 있는 임차인, 임차권등기 등이 이에 해당합니다.
이들의 권리는 그 설정일을 비교하여 배당의 우선순위가 결정되고, 등기 일자가 같은 날이면 접수번호 순으로 순서를 가리게 됩니다.
다음으로 법정기일이 빠른 조세채권으로 원칙적으로 납세자의 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수하게 되어 있습니다.

법정기일이란 신고일이나 납세고지서 발송일로, 취득세의 경우 부동산을 매입하고 납세의무자가 과세표준과 세액을 정하여 신고하는 행위에 의하여 조세 채무가 확정되는 날이고, 재산세 등 과세표준과 세액을 지방자치단체가 결정하는 경우 납세고지서를 발송한 날입니다.

그런데 이런 조세가 체납되어 체납자의 부동산에 압류된 날짜는 최고절차를 거친 이후이기 때문에 기입되기 때문에 등기사항증명서상의 이런 압류가 있다면 임차인의 대항력에는 영향이 없지만 따른 우선변제권에는 영향을 줄 수 있습니다.
조세채권의 압류 일자보다 임차인의 확정일자가 빠르더라도 전액 배당받지 못한다면, 매수인은 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 합니다.

 

 

감사합니다.