배당요구 신청, 임차권등기명령

배당요구 신청, 임차권등기명령

 

 

1. 배당요구 신청

배당요구종기 결정은 집행법원이 압류의 효력이 생긴 때부터

1주일 이내에 절차에 필요한 기간을 고려하여 결정합니다.

채권자들이 배당받기 위해서는 배당요구종기까지 요구해야 하지만, 요구하지 않아도 배당받는 채권자도 있습니다.

 

입찰자에게 배당은 채권의 종류와 배당요구 여부에 따라 인수해야 하는 권리가 생길 수 있기 때문에 채권자들이 어떠한 권리로 배당받는지를 알아야 합니다.

 

 

배당요구를 해야 하는 채권자는 대항력 있는 최우선변제권자나 근로기준법에 의한 임금채권아, 대항력 있는 우선변제권자나 임차인, 경매등기 이후 등기된 저당권, 전세권, 등기된 임차권, 담보가등기 등, 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매등기 후의 가압류권자와 압류권자, 국세나 지방세의 교부권자 등입니다.

배당요구를 해야 하는 채권자는 반드시 배당요구종기 내에 해야 배당받을 수 있습니다.

자동으로 배당받는 채권자는 경매신청채권자와 배당요구종기 전까지 경매신청을 한 이중경매 채권자, 경매등기 전에 등기한 가압류권자, 등기 전의 체납처분에 의한 압류권자, 경매등기 전에 등기한 우선변제권자, 경매등기 전에 압류한 국세나 지방세의 교부권자 등입니다.

채권자들은 낙찰로 인해 권리가 소멸하는 대신에 배당요구를 하지 않아도 자동으로 배당을 받을 수 있습니다.

 

배당요구를 한 채권자가 배당요구를 철회할 경우에도 배당요구종기 내에 해야 합니다.

민사집행법에서도 “배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다”라고 규정되어 있습니다.

선순위임차인이 배당요구를 한 사실만으로 판단할 것이 아니라, 배당요구종기 내에 배당요구를 했는지 확인해야 합니다.

 

만약 채권자, 채무자, 임차인의 주소 등이 변경되어 법원에서 보정명령이 내려오면 흠결 사항을 정리하여 보정서를 제출하면 되고, 대리인이 사건을 위임하여 대리인 주소로 송달받고 싶으면 송달장소 및 송달영수인 신고를 하면 됩니다.

또한 채권자는 법원의 현황조사에서 나타나지 않는 임차인이 있을 시 별도의 임대차 조사신청도 가능합니다.

또한 채권계산서를 제출했거나 교부 청구한 경우에도 배당요구를 한 것으로 간주합니다.

배당 요구권자는 경매신청 등기 후의 가압류 자의 경우 배당 요구신청, 임차인의 경우 권리 신고 겸 배당 요구신청, 소액임차인의 경우 소액임차인 우선 배당 요구신청, 국세 및 지방세의 경우 교부청구를 하면 됩니다.

2. 임차권등기명령

임차권등기는 임대차계약이 만료된 후 보증금을 을 돌려받지 못한 경우 임차인이 단독으로 등기할 수 있도록 함으로써 거주이전의 자유를 보장하게 하기 위해 주택임대차보호법으로 제정되었습니다.

임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우 법원에 임차권등기명령 신청을 하면 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 전세금을 우선하여 돌려받을 수 있게 되었습니다.

 

 

 

등기사항증명서에 임차권등기를 설정하였던 행위 자체를 임대차계약의 종료와 배당요구의 의사표시로 보기 때문에 부동산경매에서 첫 경매개시결정등기 전까지 설정한 임차인은 배당요구를 하지 않았다 하더라도 배당을 받을 수 있습니다.
임차권등기는 임차인에게 대항력과 우선변제권을 유지해주는 담보적 기능을 하고 있기 때문에 부동산경매의 경우 경매개시결정등기 전에 임차권등기가 설정되기만 하면 됩니다.

임차권등기 시점에 따라 배당요구를 해야 하는 경우도 있습니다.

경매개시결정등기 전에 이뤄졌다면 배당요구를 할 필요는 없지만 된 경우에는 임차인은 배당신청을 해야 합니다.

임차권의 대항력과 우선변제권은 임차권등기가 완료된 시점이기 때문에 등기사항증명서에 기록되기 전에 전입신고를 옮기거나 이사를 하여서는 안 됩니다.

등기사항증명서에 임차권등기명령이 등재된 주택이라면 임대차 계약 시 주의해야 합니다.

이미 대항력과 우선변제권이 있는 상태라면 보증금을 보장받을 수 없기 때문으로, 소액임차인이라면 더욱 주의해야 합니다.

주택임대차보호법에서는 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기가 된 주택에 대하여는 소액임차인의 최우선변제권을 인정하지 않기 때문입니다.

 

 

임차권등기명령 신청은 임차 주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 접수하면 된다. 임차권등기명령 신청서에는 수입인지를 붙이고, 당사자 1인당 3회분의 송달료와 임차권등기에 필요한 등기촉탁 수수료와 등록세, 교육세를 납부해야 합니다.

임차권등기명령은 임대 기간이 종료되고 보증금을 받지 못하는 상황이면 전세권과 달리 임대인의 동의나 승낙해야 하지 않고 임차인 단독으로 신청이 가능합니다. 

전 임차인이 임차권등기명령 후 이사를 하게 되면 간혹 임대인이 채무 관계가 상당하므로 얼마라도 받기 위해서 무리하게 임대차계약을 하는 경우가 있는데, 중개사무소보다는 개인 간의 직거래를 통해 계약하는 경우 종종 있기 때문에 조심해야 합니다. 소액임차인은 최우선변제권을 행사할 수는 없고, 확정일자를 갖춘 경우 순위에 따른 우선변제권 행사만 가능할 뿐입니다.

주택 임차권등기명령 신청은 법원 접수 후 2주 정도 지나면 건물 등기사항증명서 을구에 기록되는 것을 볼 수 있습니다.

이후 임대인이 보증금을 계속 반환하지 않을 시 임대보증금 반환의 소를 신청하여 판결을 받아두었다가 부동산 강제경매를 신청할 수도 있습니다.

등기 이후 실제 변제 시까지 법정이자를 청구할 수도 있으니 필요에 따라서는 적극적으로 활용해 봐도 좋습니다.