문건처리 명세, 부동산 경매 진행 기간

문건처리 명세, 부동산 경매 진행 기간

1. 문건처리 명세

대법원 법원경매정보 사이트에 가면 부동산경매사건과 관련하여 매각 물건 게시판에 물건 상세 검색이 나옵니다.
법원에서는 제공하는 경매사건과 관련하여 가장 기본이 되는 정보들이 있는데, 사건명세, 기일 명세, 문건처리/송달명세를 찾아볼 수 있습니다.
문건처리명세와 문건송달명세로 구분되어 있는데, 접수일, 접수명세, 결과 등으로 나누어 표기해 두었습니다.

문건송달명세는 채권자, 채무자, 소유자, 임차인 등과 같은 경매사건과 관련된 이해관계인의 문서가 접수되거나 처리된 내용, 법원에서 진행 과정상의 내용을 알리는 고지서 발송이 기록됩니다.
경매사건의 변경, 정지, 기각 등의 내용들도 담겨 있기 때문에, 입찰 전날까지도 확인해 봐야 합니다.

 

문건처리명세는 이해관계인이 법원에 제출한 서류와 관련한 내용이고, 문건송달명세는 법원이 이해관계인에게 진행되는 과정을 알리는 내용으로 경매 절차상 이해관계인에게 송달되지 않으면 중대한 하자로 다음에 매각 허가가 되지 않을 수도 있기 때문에 이 과정을 기록에 남겨두어 관리하고 있다. 입찰예정자에게 문건처리명세는 중요한 정보자료로 활용이 가능합니다.

 

-채권자 경매신청 취하서 제출 : 신청한 경매사건을 취하하겠다는 뜻(사건 종료)
-채권자 보정서 제출 : 경매신청 내용의 보완 또는 주소, 인적 사항 등 수정
-채권자 사용증명원 제출 : 처음 받은 판결문이 사용 중에 있어 재교부받음
-채권자 매각기일 연기신청서 제출 : 입찰 날짜를 일정 기간 미루어 달라는 요청

-근저당권자 임대차계약 의견서 제출 : 임차인 임대차계약과 관련하여 정보 알림
-근저당권자 임차인 배당배제신청서 제출 : 임차인 배당에 문제가 있어 배제 요청
-근저당권자 채권계산서 제출 : 근저당권자로서, 우선변제권에 의한 배당 요청
-유치권 신고서 제출 : 공사대금 등의 이유로 점유하고 있음과 그 금액을 신고
-임차인의 권리 신고 및 배당요구서 제출 : 우선/최우선변제에 의한 배당 요청
-주택 임차권자 채권계산서 제출 : 임차권등기명령에 의한 배당 요청
-최고가매수신고인 낙찰 불허가신청서 제출 : 매각허가결정이 불허가를 요청
-동탁계 전언통신문 제출 : 상급 기관에서 하급 기관에 공적인 일을 알리는 내용
-교부권자 교부청구서 제출 : 구청 또는 세무서에서 세금 미납에 의한 배당 요청
-가처분권자 경매 절차 정지신고서 제출 : 소송사건 판결까지 사건 진행 정지 요청

-최고가매수신고인 탄원서 제출 : 불허가신청 할 때, 다시금 봐달라는 의미

 

2. 부동산 경매 진행 기간

부동산 경매와 관련해서 법원에서는 기본적으로 민사집행법에 의해 전체적인 진행을 실시하고 이에 대한 세부 사항으로 각종 지침과 예규 등을 지정하여 관리하고 있습니다.
그중에 부동산경매사건의 진행 기간 등에 관한 예규를 통해 경매신청서 접수부터 매각기일 지정, 배당기일 지정, 소유권이전등기 촉탁 등과 관련하여 그 기간을 명시해 두었습니다.

 

통상의 매각 물건은 경매개시일로부터 최초 매각기일까지는 5~6개월 정도 소요되고 유찰될 때마다 1개월 정도의 추가적인 시간이 소요되는데, 재매각사건의 경우 소요일수가 2~3개월 정도 더 걸리게 됩니다.
경매 진행 과정상 최초 경매개시일부터 경매종결일까지 통상은 10개월~12개월 내외로 마무리되나, 채권자의 변경 신청, 선순위임차인이 존재로 인한 거듭된 유찰, 유치권 신고나 기타 이해관계인 요청으로 이의신청, 낙찰불허가 신청, 배당에 관한 이의신청 등이 진행되면 경우에 따라 20개월 이상 소요가 되기도 합니다.

 

보통의 입찰예정자들은 최초 매각기일 전후로 경매사 건에 대해 검토가 들어가기 때문에 경매 준비기간이 길어지는 것보다는 매각기일에서 재매각기일까지 기간이나 매각기일 이후 매각결정, 대금납부, 배당 등과 관련하여 시일을 단축할 필요가 있습니다.
이에 대해 조정안이 검토되긴 하였으나 아직은 현행대로 진행하고 있습니다.

 

이중 감정평가액 산정일을 보면 담보권 실행 경매의 경우 개시 결정 후 2주 안에 하게 되는데, 실제 매각기일까지 6개월에서 1년 이상 걸리는 만큼 기일이 많이 소요됩니다.
매년 몇 차례씩 발표하는 정부의 부동산정책에 따라 부동산가격에 큰 영향을 주고 있는 현실을 감안해 볼 때 감정평가일에서 낙찰일까지의 소요 기간을 최소화할 필요는 있어 보입니다.
부동산경기변동이 급격하게 변할 때는 아직 입찰전이라면 금액에 대한 보정명령을 내리거나 다른 이유로 1년 이상 경매가 지체되면 이에 대한 재감정평가도 검토해 봐야 합니다.